En cas de fraude hypothécaire, qui doit assumer la perte : le véritable propriétaire ou le créancier hypothécaire ?

Faits

Deux fraudeurs volent l’identité de leur victime et de son mari décédé afin de vendre leur maison. À l’aide de fausses pièces d’identité, les fraudeurs réussissent à déjouer le notaire et signent l’acte de vente avec un acheteur innocent.

Le créancier hypothécaire consent à prêter à l’acheteur innocent la somme nécessaire pour acheter la maison, en échange d’une hypothèque sur ladite maison. Le solde du prix de vente est donné aux vendeurs apparents, soit les fraudeurs.

La victime, réelle propriétaire de la maison, se rend compte de la supercherie et réussit à faire annuler l’acte de vente. Le créancier se retrouve ainsi les mains vides : il n’y a plus personne pour rembourser le prêt ! Ainsi, il tente d’exercer sa seule option pour éviter de transformer sa créance en perte vraisemblablement irrécouvrable : saisir et faire vendre la maison.

La question à laquelle doit répondre la Cour est la suivante : « Quel doit être le sort d’une hypothèque consentie par un constituant dont le “titre” a été acquis d’une personne ayant subtilisé l’identité du véritable propriétaire […] ? »

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Analyse

Contrairement au juge de première instance, la Cour d’appel a conclu que le créancier hypothécaire doit être à tout coup responsable de la perte dans une telle situation.

Conséquemment, nul besoin d’analyser la diligence du créancier hypothécaire et les doutes qu’il aurait pu avoir lorsqu’il a procédé aux différentes vérifications avant de consentir au prêt hypothécaire.

Plus simplement, la Cour refuse de reconnaitre que l’hypothèque a pris naissance. L’inverse équivaudrait à donner inutilement et injustement des effets à une fiction juridique créée par la fraude et au détriment de la victime.

Elle conclut donc que « l’hypothèque, ayant été consentie sur un bien dont le constituant n’a jamais été propriétaire, est sans effet, n’a jamais pu grever l’immeuble et doit, par conséquent, être radiée. »

Pour arriver à cette conclusion, la Cour a appliqué les règles de l’hypothèque du bien d’autrui. En effet, dans certaines situations, il est possible d’hypothéquer la propriété d’une autre personne sans en être le propriétaire. Toutefois, cette hypothèque ne peut prendre effet que lorsque la personne qui y a consenti, le « constituant », devient le réel propriétaire de la propriété. Si cette condition ne se réalise jamais, l’hypothèque ne prend jamais effet.

Ici, le contrat de vente est annulé en raison de la fraude. En effet, la véritable propriétaire n’a jamais réellement consenti à la vente. Ce sont plutôt les fraudeurs qui ont signé l’acte de vente à sa place. Vu cette situation particulière, il faut considérer que l’acte de vente n’a jamais eu lieu et que l’acheteur n’est jamais devenu propriétaire de la maison. En appliquant les règles de l’hypothèque du bien d’autrui, il faut conclure que l’hypothèque n’a jamais pris effet.

La Cour note que cette « solution [est] conforme à la raison, à l’équité et à une saine répartition des risques économiques. »

Cette manière de faire évite en effet de faire supporter la perte parfois à la victime, parfois au créancier hypothécaire, en fonction de la diligence de ce dernier et selon la manière dont il a procédé aux vérifications nécessaires. Au contraire, la Cour préfère faire supporter une certaine obligation de résultat au créancier hypothécaire : il s’agit de faire les vérifications nécessaires et s’assurer qu’il n’y a pas de fraude, sans quoi ce sera le créancier qui devra assumer la perte résultant de telle fraude.

Conclusion

Comme la vendeuse n’a jamais consenti à la vente, l’acheteur n’est jamais devenu propriétaire de l’immeuble. Ainsi, l’hypothèque n’a jamais pris effet. À noter que cette situation pourrait différer dans d’autres cas d’annulation de la vente, notamment en l’absence de fraude.

Ainsi, tout comme il a été possible d’annuler l’acte de vente, la Cour a décidé qu’il fallait aussi radier l’hypothèque.

La Cour reconnait d’ailleurs que la victime, dans cette situation, n’est qu’une victime indirecte du stratagème des fraudeurs. En effet, ceux-ci ne s’attaquaient pas directement à elle : ils avaient plutôt en vue l’argent du créancier hypothécaire. Leur succès s’est fait au détriment de toutes les parties.

Vu l’obligation de résultat du créancier hypothécaire envers lui-même, nous pouvons conclure de cette décision que le créancier hypothécaire, équipé de ses moyens, outils, processus et mécanismes de sécurité, agit comme gardien de la fraude. En cas d’échec, précisément dans ce genre de fraude, c’est le créancier hypothécaire qui doit supporter la perte.