Fraude dans le domaine de l’immobilier : quel rôle jouent les hypothèques?

Au cœur du modus operandi de la fraude en forclusion (qu’on appelle aussi « le faux aidant »), l’élément déclencheur est souvent l’inscription d’une hypothèque.

En fait, une fraude en forclusion se produit généralement lorsque la victime vit une difficulté financière, par exemple une mise en demeure pour réclamer des dommages, un jugement des tribunaux avec condamnation monétaire ou un préavis d’exercice d’un recours hypothécaire. Face à ces situations, les potentielles victimes sont très vulnérables. Elles peuvent être stressées et déstabilisées. Leur capacité de discernement est souvent impactée.

Imaginons qu’un huissier vient de passer chez vous et qu’il vous signifie un préavis d’exercice de prise en paiement sur votre maison. Vous n’avez pas les moyens financiers de payer votre créancier et votre maison; vous avez de bonnes raisons de craindre que votre unique propriété ne soit confisquée par le créancier. Il est certain que vous allez paniquer.

Quelques heures après, une personne cogne à votre porte… comme un ange.

Cette personne se présente à vous comme redresseur financier et elle vous propose une solution qui vous permettrait de sortir de ce trou.

Ce redresseur financier travaille pour une entreprise de prêt privé. Malgré votre faible dossier de crédit, cette institution est en mesure de vous fournir un prêt à court terme qui vous aidera à effectuer vos paiements. Il peut aussi rembourser la dette initiale à votre place. Votre maison serait donc à l’abri d’une prise en paiement par votre banque ou l’autre créancier.

Par contre, afin de garantir ce prêt, il pourrait vous demander de consentir une hypothèque sur votre maison. Il pourrait aussi vous demander de lui transférer le titre de votre propriété. Dans ce dernier cas, il vous assurera qu’il ne le détiendra jusqu’à ce que le prêt soit remboursé. En attendant, vous pourrez continuer à résider dans la maison, à titre de locataire, en espérant que la situation se règle bientôt.

Que feriez-vous dans un tel contexte? N’oubliez pas que les victimes sont souvent des personnes vulnérables qui ont de la difficulté à trouver un emploi, qui ont possiblement des problèmes médicaux et qui sont isolées de la société.

Aussitôt que vous acceptez la proposition de ce fraudeur, les problèmes apparaitront. Ce dernier va exiger des conditions impossibles à respecter et des taux d’intérêt monstrueux. Même si vous faites les paiements demandés, il va conserver ces paiements et prétendre qu’il n’a rien reçu.  

Ultimement, il va provoquer une situation où vous serez en défaut pour saisir votre maison et ainsi vous faire perdre votre propriété.

Cette histoire illustre un cas de fraude hypothécaire très courant.

Une hypothèque est un droit que détient le créancier pour garantir une dette du débiteur. Malheureusement, les fraudeurs manipulent cette notion juridique afin d’exproprier les propriétés des victimes.

L’article 2260 du Code civil du Québec définit cette notion d’hypothèque comme suit :

« 2660. L’hypothèque est un droit réel sur un bien, meuble ou immeuble, affecté à l’exécution d’une obligation; elle confère au créancier le droit de suivre le bien en quelques mains qu’il soit, de le prendre en possession ou en paiement, de le vendre ou de le faire vendre et d’être alors préféré sur le produit de cette vente suivant le rang fixé dans le présent code. »

Afin de cibler efficacement leur victime, les fraudeurs utilisent très couramment le Registre foncier du Québec. Ceci est une plateforme mise en place par le ministère des Ressources naturelles et des Forêts. On y retrouve de nombreuses informations géographiques et foncières. Les avis d’inscription d’hypothèque et les préavis d’exercice de recours hypothécaires sont notamment publiés dans cette base de données qui est accessible au grand public. Ils contacteront les débiteurs dès qu’ils verront qu’une nouvelle hypothèque est inscrite contre un immeuble.

En effet, l’obligation de publier une hypothèque ou un préavis d’exercice est prévue dans le Code civil du Québec :

« 2663. L’hypothèque doit être publiée, conformément au présent livre ou au livre De la publicité des droits, pour que les droits hypothécaires qu’elle confère soient opposables aux tiers.

2757. Le créancier qui entend exercer un droit hypothécaire doit produire au bureau de la publicité des droits un préavis, accompagné de la preuve de la signification au débiteur et, le cas échéant, au constituant, ainsi qu’à toute autre personne contre laquelle il entend exercer son droit.

L’inscription de ce préavis est dénoncée conformément au livre De la publicité des droits. »

Il va sans dire que l’hypothèque est un outil puissant à la disposition du créancier pour garantir une créance et qu’elle exerce une pression importante chez le débiteur. Dans un tel contexte, le danger est de perdre son équilibre et de tomber dans le piège des fraudeurs en posant des gestes sans réfléchir. Il faut donc être vigilant pour les empêcher de profiter de personnes en situation de vulnérabilité financière.