Devoirs et obligations des courtiers immobiliers

Tout d’abord, il est essentiel de rappeler que le courtier immobilier doit être titulaire d’un permis de courtier valide délivré par l’OACIQ.

Ce permis l’autorise à être intermédiaire à un contrat de courtage immobilier (soit personnellement, soit pour le compte d’une agence immobilière) et lui permet également de se présenter comme « courtier immobilier », ce qui est un titre protégé.

Ainsi, la personne qui, sans être titulaire d’un permis, conclurait un contrat de courtage immobilier ou prétendrait avoir le droit de le faire ou agirait de manière à donner lieu de croire qu’elle est autorisée à le faire, commettrait une infraction pénale. 

La personne qui se rendrait ainsi coupable d’une telle infraction est passible d’une amende d’au moins 2 500$ et d’au plus 62 500$³.

Le courtier qui agit pour une agence immobilière ne peut exercer à son compte l’activité de courtage ou travailler pour une autre agence⁴. D’ailleurs dans cette configuration, le courtier est responsable solidairement avec l’agence du préjudice causé en cas d’inexécution d’un contrat de courtage⁵. 

Le courtier immobilier se doit de respecter un certain nombre de devoirs et d’obligations déontologiques.

Il est prévu expressément dans la LCI⁶ que le courtier immobilier doit agir avec honnêteté, loyauté et compétence et doit divulguer tout conflit d’intérêts. 

Ces règles sont notamment précisées dans le Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité, ci-après « le Règlement ».⁷

Préliminairement, il est important de souligner que le courtier représente la partie à laquelle il est lié par un contrat de courtage et que, naturellement, il protège et promeut les intérêts de cette partie. Mais, il doit également accorder un traitement équitable à la partie qui n’est pas représentée⁸.

• Dénonciation de tout conflit d’intérêts

Le titulaire du permis doit éviter de se placer en situation de conflits d’intérêts et, s’il ne peut l’éviter, il doit le dénoncer sans délai et par écrit aux intéressés.⁹

La divulgation doit être faite dans un langage simple, clair et concis.

Certaines divulgations prévues par le Règlement doivent être divulguées sans délai et par écrit aux parties impliquées dans la transaction :

• Le courtier qui vend, échange ou loue un immeuble dans lequel il détient un intérêt direct ou indirect ne peut représenter l’acheteur ou le locateur qui s’y intéresse;
• Le courtier qui acquiert un intérêt direct ou indirect dans un immeuble ne peut représenter le vendeur;
• Le courtier qui souhaite acquérir un intérêt direct ou indirect dans l’immeuble qu’il est chargé de vendre, louer ou échanger ne peut continuer à représenter le vendeur et doit mettre fin au contrat de courtage;
• Vérification d’identité et de capacité juridique

Le courtier doit vérifier l’identité et la capacité juridique de la partie à la transaction qu’il représente mais aussi de l’autre partie si celle-ci n’est pas représentée par un courtier ou une autre personne titulaire du permis¹⁰.

La vérification d’identité s’effectuera à l’aide d’une pièce d’identité avec photo délivrée par un gouvernement.

• Mesures de protection des renseignements

D’une manière plus générale, le Règlement prévoit que le courtier doit respecter la confidentialité des informations qui lui sont confiées et le secret de tout renseignement personnel recueilli à l’occasion de l’exercice de ses activités¹¹.

Il doit les utiliser dans le stricte cadre des fins pour lesquelles ils ont été recueillis et s’assurer que les mesures de sécurité sont adéquates pour préserver la confidentialité des informations¹².

Ces obligations qui incombent au courtier immobilier s’inscrivent également dans le cadre général et le champ d’application de la Loi 25 – Loi modernisant des dispositions législatives en matière de protection des renseignements personnels¹³.

Les obligations de la Loi 25 s’ajoutent donc à celles qui s’imposent aux courtiers immobiliers en vertu du Règlement.

• Devoirs généraux et obligations envers le public

Le courtier doit exercer ses activités avec prudence, diligence et compétence et faire preuve de probité, de courtoisie et d’esprit de collaboration¹⁴. 

Il ne doit commettre aucun acte dérogatoire à l’honneur et à la dignité de la profession et sa conduite doit être empreinte d’objectivité, de discrétion et de modération¹⁵.

Il doit également maintenir de saines pratiques.

Plus spécifiquement, le courtier doit envers la partie qu’il représente:

• Faire preuve d’une disponibilité raisonnable ¹⁶

A défaut d’assurer une disponibilité raisonnable, le courtier doit désigner un autre titulaire de permis pour le remplacer et prendre les mesures nécessaires pour que toutes les communications qui lui sont adressées soient traitées en son absence et que le suivi soit effectué. 

• Être transparent dans les services qu’il s’engage à rendre ou qu’il rend au titre du contrat de courtage conclu;¹⁷‍
• Respecter son devoir de conseil ‍

Le courtier comme tout professionnel doit conseiller adéquatement et avec objectivité la partie qu’il représente. Cela signifie qu’en vertu de son obligation de loyauté, il doit défendre les intérêts de son client et protéger ses droits. A ce titre, il émet des recommandations (recours à un expert reconnu, à un inspecteur pré-achat etc…).

• Devoir d’information ¹⁸

Le courtier doit notamment informer de tout facteur dont il a connaissance et qui pourrait affecter défavorablement la partie qu’il représente ou les parties à la transaction ou l’objet même de cette transaction.

Il doit également informer toutes les parties à une transaction des droits et obligations découlant des documents qu’il leur fait signer.

Compte-tenu que le courtier doit également accorder un traitement équitable à la partie qui n’est pas représentée, les obligations de conseil et d’information ci-avant énoncées s’appliquent dans une certaine mesure à l’autre partie non représentée à la transaction.

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Loin d’être exhaustif sur l’ensemble des obligations qui incombent à un courtier immobilier, cet article a pour volonté de dresser les grandes lignes qui s’imposent au courtier vis-à-vis du public et de rappeler le rôle important qu’il est appelé à jouer dans le cadre des transactions immobilières.